問題： 敷地権付き区分建物に関する次のア〜オの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 敷地権とは、区分建物の所有者が敷地について有する敷地利用権のうち、区分所有法上、区分所有者がその有する専有部分と分離して処分することができないものをいう。

イ. 登記官は、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。

ウ. 建物の表示に関する登記の登記事項として敷地権があるときは、当該敷地権も登記事項となる。

エ. 敷地権付き区分建物の所有権の移転の登記を申請する場合、敷地権についても別途、敷地の登記記録に対して独立した所有権移転の登記を申請しなければならない。

オ. 区分建物の敷地利用権が数人の共有に属する場合、当該敷地利用権が敷地権として登記されていなくても、区分所有者は専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができない旨を規約で定めることができる。

答え： 正しいものは、ア・イ・ウ・オ の4つである。

解説： ア（正しい）。敷地権とは、区分建物について区分所有法2条6項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る）であって、区分所有法22条1項本文（同条3項において準用する場合を含む）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないものをいう（不動産登記法44条1項9号）。

イ（正しい）。登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない（不動産登記法46条）。

ウ（正しい）。建物の表示に関する登記の登記事項として、区分建物または附属建物が区分建物である場合において敷地権があるときは、その敷地権が登記事項となる（不動産登記法44条1項9号）。

エ（誤り）。敷地権付き区分建物については、区分所有者の有する専有部分と敷地権とを分離して処分することができないという分離処分禁止の原則（区分所有法22条1項本文）があるため、専有部分の所有権移転の効力は敷地権にも当然に及ぶ。敷地の登記記録に対して別途独立した所有権移転の登記を申請する必要はない。

オ（正しい）。分離処分禁止は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合に区分所有法22条1項本文により当然に生じるものであり、敷地権として登記されているかどうかにかかわらず規約で分離処分を可能とする等の別段の定めをすることもできる（区分所有法22条1項ただし書）。したがって正しいのはア・イ・ウ・オの4つです。

問題： 土地家屋調査士法68条（非調査士等の取締り）に関する次のア〜オの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 調査士会に入会している調査士又は調査士法人でない者は、原則として、不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査又は測量を業とすることができない。

イ. 弁護士や弁護士法人が、筆界特定の手続に係る審査請求の手続に関する事務を行う場合は、調査士でなくても68条1項に違反しない。

ウ. 簡裁訴訟代理等関係業務を行うことを目的とする司法書士法人が、筆界特定の手続に係る事務を行うことは、常に68条1項に違反する。

エ. 調査士でない者が土地家屋調査士又はこれに紛らわしい名称を用いることは禁止されているが、調査士法人でない者が土地家屋調査士法人又はこれに紛らわしい名称を用いることについては、明文の禁止規定がない。

オ. 68条1項の規定に違反した者は、一年以下の拘禁刑又は百万円以下の罰金に処せられる。

答え： 誤っているものは、ウ・エ の2つである。

解説： ア（正しい）。調査士会に入会している調査士又は調査士法人でない者（協会を除く）は、原則として、3条1項1号から5号までに掲げる事務（土地又は家屋に関する調査・測量、登記の申請手続の代理等）を業とすることができない（土地家屋調査士法68条1項本文）。

イ（正しい）。68条1項ただし書により、弁護士、弁護士法人若しくは弁護士・外国法事務弁護士共同法人が、3条1項2号から5号までに掲げる事務のうち、同項1号の調査又は測量を必要とする申請手続に関する審査請求の手続に関するものを行う場合は、68条1項本文の適用が除外される。

ウ（誤り）。68条1項ただし書は、司法書士法3条2項に規定する司法書士又は同項に規定する簡裁訴訟代理等関係業務を行うことを目的とする司法書士法人が、3条1項4号若しくは5号に掲げる事務のうち、筆界特定の手続に係るものに限り68条1項本文の適用を除外している。したがって、簡裁訴訟代理等関係業務を行う司法書士法人が筆界特定の手続に係る事務を行うことは、この除外規定の範囲内であれば違反しない。「常に違反する」とする本肢は誤り。

エ（誤り）。調査士でない者が土地家屋調査士又はこれに紛らわしい名称を用いてはならないという名称使用制限（68条3項）と並んで、調査士法人でない者が土地家屋調査士法人又はこれに紛らわしい名称を用いてはならないという規定も68条4項に明文で置かれている。「明文の禁止規定がない」とする本肢は誤り。

オ（正しい）。68条1項の規定に違反した者は、一年以下の拘禁刑又は百万円以下の罰金に処せられる（土地家屋調査士法73条1項）。なお、懲役・禁錮は令和7年6月1日施行の刑法改正により拘禁刑に一本化されており、現行条文は拘禁刑である。したがって誤っているのはウ・エの2つです。

問題： 境界標の設置及び保存の費用に関する民法の規定についての次のア〜オの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。

イ. 境界標の設置及び保存の費用は、原則として、相隣者が等しい割合で負担する。

ウ. 境界標の設置及び保存に関する費用のうち、測量の費用については、相隣者が等しい割合で負担するのではなく、その土地の広狭に応じて分担する。

エ. 境界標の設置及び保存の費用の分担について、当事者間で民法の規定と異なる特約をすることは一切認められていない。

オ. 境界標の設置に関する規定は、筆界（公法上の境界）そのものを確定させる効力を有するものであり、境界標の設置によって筆界の位置も変動する。

答え： 正しいものは、ア・イ・ウ の3つである。

解説： ア（正しい）。土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる（民法223条）。

イ（正しい）。境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担するのが原則である（民法224条本文）。

ウ（正しい）。民法224条ただし書により、測量の費用については、相隣者が等しい割合で負担するのではなく、その土地の広狭に応じて分担する。

エ（誤り）。民法223条・224条は所有権に関する規定を相隣者間の公平の見地から修正する任意規定的な性格を持つものと解されており、当事者間の合意によって費用分担の割合を変更すること自体を一律に禁止する明文はない。「一切認められていない」と断定する本肢は誤り。

オ（誤り）。境界標の設置は、当事者間で認識している筆界の位置を示す事実上の目印を設ける行為にとどまり、境界標を設置したこと自体によって公法上の筆界の位置が変動したり確定したりするものではない。筆界の確定は別途、筆界特定制度や境界確定訴訟等によるべきものであり、境界標の設置がそのまま筆界確定の効力を持つとする本肢は誤り。したがって正しいのはア・イ・ウの3つです。

問題： 下図のように、4筆界点A・B・C・Dを順に結んだ土地の各筆界点の平面直角座標系上の座標値が次のとおり与えられている。

  • A点：$X_A = 0.000,\mathrm{m}$、$Y_A = 0.000,\mathrm{m}$
  • B点：$X_B = 0.000,\mathrm{m}$、$Y_B = 30.000,\mathrm{m}$
  • C点：$X_C = 20.000,\mathrm{m}$、$Y_C = 30.000,\mathrm{m}$
  • D点：$X_D = 30.000,\mathrm{m}$、$Y_D = 10.000,\mathrm{m}$

座標法により、この土地（A→B→C→D→Aの順に結んだ多角形）の地積を計算した場合、最も近いものはどれか。

  1. $600,\mathrm{m^2}$

  2. $625,\mathrm{m^2}$

  3. $650,\mathrm{m^2}$

  4. $675,\mathrm{m^2}$

  5. $700,\mathrm{m^2}$

答え： 3（$650,\mathrm{m^2}$）

解説： 座標法による面積計算は、各筆界点の座標値を用いて次の倍面積公式により求める。

$$2S = \sum_{i=1}^{n} (X_i \cdot Y_{i+1} - X_{i+1} \cdot Y_i)$$

各点を順に代入する。

$$X_A Y_B - X_B Y_A = 0.000 \times 30.000 - 0.000 \times 0.000 = 0.000$$

$$X_B Y_C - X_C Y_B = 0.000 \times 30.000 - 20.000 \times 30.000 = -600.000$$

$$X_C Y_D - X_D Y_C = 20.000 \times 10.000 - 30.000 \times 30.000 = 200.000 - 900.000 = -700.000$$

$$X_D Y_A - X_A Y_D = 30.000 \times 0.000 - 0.000 \times 10.000 = 0.000$$

これらを合計すると、

$$2S = 0.000 - 600.000 - 700.000 + 0.000 = -1300.000$$

$$S = \frac{|-1300.000|}{2} = 650.000,\mathrm{m^2}$$

したがって、この土地の地積は$650,\mathrm{m^2}$であり、最も近いものは3である。なお、対角線ACで三角形ABCと三角形ACDに分割し、それぞれの三辺の長さからヘロンの公式で面積を求めて合算しても、三角形ABCが$300,\mathrm{m^2}$、三角形ACDが$350,\mathrm{m^2}$の合計$650,\mathrm{m^2}$となり、座標法の結果と一致することが確認できる。

（注：試験本番では関数電卓〔プログラム機能なし・持込み2台まで〕の使用が認められている。測量士補試験では電卓の持込みが認められていないため、電卓ルールを混同しないよう注意すること。）

問題： 不動産登記規則77条（地積測量図の内容）に関する次のア〜オの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 地積測量図には、地番区域の名称、方位、縮尺のほか、地積及びその求積方法を記録しなければならない。

イ. 地積測量図には、筆界点間の距離を記録しなければならない。

ウ. 地積測量図における境界標とは、筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいい、境界標があるときはその表示を記録しなければならない。

エ. 近傍に基本三角点等が存しない場合その他の特別の事情がある場合であっても、基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値の記録を省略することは一切認められない。

オ. 地積測量図は、原則として250分の1の縮尺により作成するものとされているが、土地の状況その他の事情により当該縮尺によることが適当でないときは、この限りでない。

答え： 誤っているものは、エ の1つである。

解説： ア（正しい）。地積測量図には、地番区域の名称、方位、縮尺、地番（隣接地の地番を含む）、地積及びその求積方法等を記録しなければならない（不動産登記規則77条1項1号から5号）。

イ（正しい）。地積測量図には、筆界点間の距離を記録しなければならない（不動産登記規則77条1項6号）。

ウ（正しい）。境界標とは、筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいい、境界標があるときは当該境界標の表示を記録しなければならない（不動産登記規則77条1項9号）。

エ（誤り）。近傍に基本三角点等が存しない場合その他の基本三角点等に基づく測量ができない特別の事情がある場合には、基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値の記録に代えて、近傍の恒久的な地物に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録すれば足りるとされている（不動産登記規則77条2項）。「一切認められない」と断定する本肢は誤り。

オ（正しい）。地積測量図は、原則として250分の1の縮尺により作成するものとされているが、土地の状況その他の事情により当該縮尺によることが適当でないときは、この限りでない（不動産登記規則77条4項）。したがって誤っているのはエの1つです。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点
1 不動産登記法（表示登記） 敷地権付き区分建物・分離処分禁止
2 土地家屋調査士法 非調査士等の取締り（68条・73条）
3 民法（相隣関係） 境界標の設置及び保存の費用負担
4 測量計算 座標法による面積計算（倍面積公式）
5 表示登記の書式・手続 地積測量図の記載事項（不動産登記規則77条）