この記事の要点
- マンションの管理・建替え等を定める「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）が、令和7年法律第47号として2025年（令和7年）5月30日に公布され、2026年（令和8年）4月1日から施行されています。
- 集会の決議の多くが「区分所有者全員」ではなく「出席した区分所有者」を母数とする方式に改められ、建替え決議についても、耐震性の不足など一定の事由があるマンションでは5分の4から4分の3に要件が緩和されました。
- 区分所有者の所在等が分からない場合に、その人を集会決議の母数（分母）から除外できる制度、専有部分（住戸）を管理する管理人を裁判所が選任できる制度が新設されました。
- 改正後の規定は、原則として施行前に生じた事項にも適用されます。ただし、施行日（2026年4月1日）より前に招集の手続が始まっていた集会については、改正前のルールで進めることになります。
- 制度は管理組合の意思決定を進めやすくするための枠組みで、個別の管理組合運営をめぐる具体的なもめ事の解決までを保証するものではありません。紛争になっている案件は弁護士への相談が必要です。
マンションの管理組合の運営や建替えを定める区分所有法（正式名称は建物の区分所有等に関する法律）が改正され、多数決の要件緩和、所在が分からない区分所有者の扱い、住戸（専有部分）の管理人制度という3つの柱が新しく設けられました。老朽化したマンションが増えるなかで、「区分所有者の一部と連絡が取れない」「決議に必要な人数が集まらない」といった理由で管理組合の意思決定が止まってしまう事態に対応するための改正です。
この改正はいつからのものか
改正の根拠となる法律は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）で、2025年（令和7年）5月30日に公布されました。区分所有法の改正部分の施行日は2026年（令和8年）4月1日で、この改正法の附則第1条に「この法律は、令和八年四月一日から施行する」と定められています。この記事を公開している時点では、すでに施行された後のルールということになります。
経過措置についても押さえておきたい点があります。改正後の規定は、原則として施行前に生じた事項にも適用されます（改正法附則第2条第1項本文）。ただし、施行日より前に改正前の区分所有法の規定によって招集の手続が開始された集会については、改正前のルールがそのまま適用されます（同条第2項）。また、改正前の区分所有法のもとで定められた管理規約のうち、改正後の区分所有法に抵触する部分は、施行日からその効力を失うとされています（同条第3項）。管理規約を長く見直していない管理組合は、この機会に内容を確認しておくとよいでしょう。
マンションの登記のしくみ（区分建物・敷地権の考え方）そのものは、この改正で変わっていません。区分所有権や敷地権の登記の基本を知りたい方は、マンションの登記簿はなぜ一戸建てと違う？──区分建物と「敷地権」のきほんを参考にしてください。
多数決要件の緩和──決議が進まない状態への対応
区分所有法では、建替えなど区分所有者の権利に大きく関わる事項について、集会で特別な多数（区分所有者の人数と議決権の両方について高い割合の賛成）を得る必要がある決議類型が定められています。老朽化したマンションほど、区分所有者の高齢化や賃貸化・空室化が進み、必要な人数の賛成を集めること自体が難しくなる傾向があります。
今回の改正では、こうした決議のしくみが大きく二つの方向で見直されました。
一つは、決議の母数を「区分所有者の全員」から「集会に出席した区分所有者」に改めた点です。たとえば共用部分の変更（区分所有法第17条第1項）や管理規約の設定・変更・廃止（同法第31条第1項）は、改正前は原則として区分所有者と議決権の各4分の3以上の賛成が必要でしたが、改正後は、区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する人が出席したうえで、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の賛成があれば決議できることになりました。ふだんの普通決議（同法第39条第1項）も、出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決する形に改められています。建物の一部が滅失した場合の復旧決議も、出席した区分所有者とその議決権の各3分の2以上に改められました（同法第61条第5項）。集会に来ない区分所有者がいても、出席した人たちの意思で決議を成立させやすくするための変更です。
もう一つが、建替え決議の要件緩和です。建替え決議そのものは、原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上という要件が維持されています（同法第62条第1項）。そのうえで、①地震に対する安全性の基準に適合していない、②火災に対する安全性の基準に適合していない、③外壁や外装材などがはがれ落ちて周辺に危害を生ずるおそれがある、④給水・排水その他の配管設備の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがある、⑤高齢者や障害者等の移動等の円滑化に関する基準に適合していない、のいずれかに当てはまる建物については、「5分の4」が「4分の3」に緩和されます（同条第2項各号）。各号の具体的な基準は法務大臣が国土交通大臣と協議して定めることとされており（同条第3項）、法務省告示第21号で示されています。団地内の建物の一括建替え決議についても、団地内建物の全部がこの各号のいずれかに該当する場合は、同じく5分の4が4分の3になります（同法第70条第2項）。
要件が緩和されたとしても、建替え等は区分所有者にとって重い決断です。制度の対象になるかどうかや、実際に決議を目指すかどうかの判断は、管理組合の中でよく話し合ったうえで、必要に応じてお近くの司法書士や管理組合の顧問弁護士に相談しながら進めることになります。
所在等不明の区分所有者を決議の母数から除外できる制度
区分所有法の集会決議は、原則として区分所有者全員を母数（分母）にして、賛成した人数・議決権の割合で成立・不成立が決まります。しかし、相続や転居が繰り返されるうちに「誰が今の区分所有者か分からない」「区分所有者は分かっているが連絡が取れない」という住戸が出てくると、その人も母数に含めたままでは、賛成の割合が事実上どうやっても足りなくなってしまうことがあります。
この状態に対応するため、区分所有者の所在等が不明な場合に、裁判所の手続を経て、その区分所有者を集会決議の母数から除外できる制度が設けられました。除外された区分所有者を除いた残りの区分所有者・議決権をもとに、決議の成立・不成立を判断できるようになる仕組みです。
所有者不明・連絡不能の住戸をめぐる制度は、リゾートマンションのように利用実態が薄く連絡先が更新されにくい物件で特に問題になりやすいテーマです。具体的な制度の内容や、相続したリゾートマンションが対象になりやすい理由については、リゾートマンション・別荘を相続したら──「いらない不動産」に残された現実的な選択肢でも触れています。
専有部分管理人等の制度──住戸を管理する人がいない状態への対応
もう一つの柱が、専有部分（マンションの住戸そのもの）を対象にした管理人の制度です。区分所有者が誰か分からない、または所在が分からない専有部分について、利害関係人の請求により、裁判所がその専有部分を管理する管理人を選任できる制度が設けられました。選任されると、その専有部分を管理・処分する権限は管理人に集約され、通常の管理を超える行為をするには裁判所の許可が必要になるという建て付けです。
あわせて、専有部分の管理が適切に行われていないことによって、他の区分所有者や近隣の人の権利・利益が侵害され、またはそのおそれがある場合に対応する管理命令の制度も設けられました。区分所有者が誰か分からない・所在が分からないことに対応する制度と、管理が行き届いていないことに対応する制度とが、それぞれ別に用意されている点がポイントです。なお、管理が行き届いていない場合の制度は、区分所有者が誰か分かっていることを条文上の条件としているわけではありません。
これらの制度は、あくまで住戸単位の「管理する人がいない」状態に対応するためのものです。マンションを相続したときの登記手続そのもの（敷地権付き区分建物の相続登記の進め方）は、この改正で変わっていません。手続の流れはマンションを相続したときの登記──敷地権付き区分建物は何が違う？を参考にしてください。
管理組合の運営への影響と、相談先の整理
今回の改正は、老朽化マンションで管理組合の意思決定が止まってしまう事態を減らすための制度整備という位置づけです。制度が使えるようになったからといって、管理組合内の意見対立や、特定の区分所有者との金銭トラブルといった個別のもめ事が自動的に解決するわけではありません。
- 集会決議の進め方、管理規約の見直し等の一般的な制度説明は司法書士に相談できる範囲です。
- 特定の区分所有者との間で具体的な紛争（滞納管理費の請求、決議の効力をめぐる争いなど）になっている場合は、弁護士への相談が必要です。
制度の対象になるかどうかの判断や、実際に手続を進めるかどうかは、管理組合の状況によって変わります。お近くの司法書士にご相談ください。
まとめ
区分所有法の改正で、①老朽化マンション等の建替え決議等の要件緩和、②所在等不明の区分所有者を集会決議の母数から除外できる制度、③専有部分を対象にした管理人の制度、という3つの仕組みが新しく設けられました。いずれも、区分所有者の一部と連絡が取れない・所在が分からないといった理由でマンションの管理組合の意思決定が止まってしまう事態に対応するための制度です。制度の対象になるかどうかや、実際の活用は管理組合ごとの事情によって異なります。お近くの司法書士にご相談ください。個別の紛争になっている案件は弁護士へのご相談が必要です。
よくある質問
Q. この改正の手続を管理組合だけで進められますか。費用はかかりますか。 所在等不明の区分所有者を決議の母数から除外する手続や、専有部分管理人の選任は、いずれも裁判所への申立てを伴う手続です。申立てにあたっては書類の準備や予納金など一定の費用が見込まれます。具体的な金額は個別の事情により異なるため、お近くの司法書士にご相談ください。
Q. 施行日より前から建っているマンションでも、今回の制度は使えますか。 使えます。改正後の規定は、原則として施行前に生じた事項にも適用されると定められているため（改正法附則第2条第1項）、建物がいつ建てられたかで区別されるわけではありません。ただし、施行日（2026年4月1日）より前に招集の手続が開始されていた集会は、改正前のルールで進めることになります（同条第2項）。また、改正前の管理規約のうち改正後の区分所有法に抵触する部分は、施行日からその効力を失います（同条第3項）。自分の管理組合でどこまで影響があるかは規約の内容によって変わるため、お近くの司法書士にご相談ください。
Q. 自分の住むマンションで手続が必要か、自分で判断できますか。 所在等不明区分所有者の扱いや専有部分管理人の選任が必要かどうかは、対象となる区分所有者の状況や管理組合の規約によって判断が分かれます。まずは管理組合の理事会・管理会社に相談し、制度の利用を検討する段階になったら、お近くの司法書士にご相談ください。
【さらに深掘り】所在等不明区分所有者・専有部分管理人制度は登記簿にどう表れるか
ご注意 以下は執筆時点（2026年09月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。
今回の改正のうち、所在等不明区分所有者を集会決議の母数から除外する制度（区分所有法第38条の2第1項・第2項）と、所有者不明専有部分管理人・管理不全専有部分管理人の制度（同法第46条の2第1項・第4項、第46条の3第1項・第2項、第46条の8第1項）は、いずれも裁判所の決定・審判によって効力が生じる制度であり、不動産登記の申請そのものを目的とした制度ではありません。この点を、登記実務の観点から整理します。
所在等不明区分所有者の決議除外は、登記簿に反映されない
所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する制度は、集会決議の成立・不成立の判断（区分所有法上の手続）にとどまります。除外の裁判があったこと自体を登記簿（不動産登記記録）に反映させる仕組みは設けられていません。したがって、この制度を利用したかどうかは、登記事項証明書を見ても判別できません。決議の成立を証する書類としては、裁判所の決定書・審判書と集会議事録をあわせて保管しておくことが考えられます。これは法令が両者をあわせた保管を義務づけているということではなく、後日の証明に備えた実務上の備えという位置づけです。
所有者不明専有部分管理人が選任されても、所有権の登記名義は変わらない
所有者不明専有部分管理人（区分所有法第46条の2・第46条の3）が選任されても、その専有部分の所有権登記名義自体は変わりません。管理人は専有部分の管理・処分をする権利を専属的に持ちますが（同法第46条の3第1項）、これは「誰が登記簿上の所有者か」という問題とは別の話です。管理人が保存行為や、性質を変えない範囲の利用・改良行為を超える行為をするには裁判所の許可が必要で、この許可がないことをもって善意の第三者に対抗することはできないとされています（同条第2項）。管理人が専有部分を処分（売却等）する場合には、通常の所有権移転登記の手続が必要になり、その際の登記原因証明情報・委任状等に管理人の権限（裁判所の許可があること等）を示す書類を添付することになると考えられます。ただし、2026年4月1日の施行後、この記事の執筆時点（2026年9月）までに、添付書類の取扱いを具体的に示した法務省民事局の通達・先例は確認できていません（法務省が公開している「不動産登記関係の主な通達等」の一覧にも、区分所有法改正に伴う不動産登記事務の取扱いに関する通達は掲載されていません。未確定）。
既存の「所有者不明土地・建物管理制度」との違い
土地・建物全体を対象にした所有者不明土地管理制度・所有者不明建物管理制度（民法第264条の2以下）はすでに運用されていますが、これは一棟の建物・一筆の土地を対象にする仕組みです。マンションの専有部分（区分所有権）は、区分所有法上「建物の部分」という特殊な権利対象であるため、既存の民法の管理制度をそのまま当てはめにくいという事情がありました。今回新設された所有者不明専有部分管理人・管理不全専有部分管理人の制度は、この隙間を埋めるために区分所有法に個別に設けられたものと位置づけられます。
登記実務上の留意点（現時点で言えること）
- 決議の成立を証明する必要がある場合（建替え決議後の合意形成等）は、裁判所の決定書等を保管し、必要に応じて登記申請時の添付書類として使えるよう準備しておくことが考えられます
- 所有者不明専有部分管理人が選任された物件の登記事項証明書を取得しても、その事実自体は記載されないため、取引の相手方となる場合は別途、裁判所への確認や管理人選任審判書の提示を求めることが考えられます
- 管理不全専有部分管理人は、管理不全専有部分等の管理・処分をする権限を持つ一方、集会において議決権を行使することはできません（区分所有法第46条の9第2項）。また、対象となった専有部分を処分するための裁判所の許可を得るには、その区分所有者の同意が必要です（同条第4項）
- 施行から日が浅く、登記実務・先例の集積を踏まえた運用の詳細は、今後の通達・先例で明確化されていくものと考えられます（未確定）
参考資料
この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年09月・いずれも一次情報です）。
- 建物の区分所有等に関する法律 第17条・第31条・第38条の2・第39条・第46条の2〜第46条の10・第61条・第62条・第70条、および附則（令和7年5月30日法律第47号）第1条・第2条（e-Gov法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
- 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和7年法律第47号）法律全文・附則第1条・第2条（法務省掲載PDF）: https://www.moj.go.jp/content/001443649.pdf
- 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」（成立日・公布日・施行日、改正の概要）: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00375.html
- 法務省告示第21号「建物の区分所有等に関する法律第六十二条第二項各号の法務大臣が国土交通大臣と協議して定める基準及び建物の区分所有等に関する法律施行規則第八条の法務大臣が定めるものを定める件」（令和8年3月25日）: https://www.moj.go.jp/content/001460461.pdf
- 法務省「不動産登記関係の主な通達等」（区分所有法改正に伴う不動産登記事務の取扱いに関する通達の有無を確認）: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00465.html
- 国土交通省「マンション関係法令」（令和7年マンション関係法改正の公布日・施行期日）: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionlaw.html
- 国立国会図書館「日本法令索引」老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（成立年月日・公布年月日）: https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000168041