問題：
建物の分割の登記、建物の区分の登記及び建物の合併の登記に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア. 建物の分割の登記、建物の区分の登記及び建物の合併の登記は、いずれも表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
イ. 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物については、建物の合併の登記をすることができない。
ウ. 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物とを合併して一個の建物とする建物の合併の登記は、することができる。
エ. 共用部分である旨の登記がある建物については、建物の合併の登記をすることができない。
オ. 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物については、建物の合併の登記をすることができない。
答え：
誤っているものは、ウの1個である。
解説：
建物の分割・区分・合併の登記の申請適格は、不動産登記法第54条第1項が、表題部所有者又は所有権の登記名義人に限っている。アは正しい記述である。
建物の合併の登記の「制限」（できない場合）は、同法第56条が各号で列挙している。これは合併によって権利関係に矛盾が生じることを防ぐための規律である。
イは第56条第2号（表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物）に当たり、合併はできない。正しい記述である。
ウは第56条第4号がまさに「所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記」を制限として掲げており、合併はできない。したがってウは誤りである。表題登記のみの建物（所有権の登記がない建物）と所有権の登記がある建物とでは登記記録の構成が異なり、そのまま一個にまとめることができないためである。
エは第56条第1号（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物）に当たり、正しい記述である。
オは第56条第3号（相互に持分を異にする建物）に当たり、正しい記述である。
なお、合併の制限のうち他の権利に関する登記がある場合（第56条第5号）は、原則として合併できないが、登記の目的・受付番号・登記原因等が同一の担保権など法務省令で定める一定の権利登記がある場合は例外的に合併が認められる。本問の選択肢には含まれていない。
問題：
土地家屋調査士及び土地家屋調査士法に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア. 土地家屋調査士となる資格を有する者が土地家屋調査士となるには、その事務所の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の長に対して登録の申請をし、土地家屋調査士名簿に登録を受けなければならない。
イ. 土地家屋調査士は、正当な事由がある場合でなければ、筆界特定の手続についての代理及び民間紛争解決手続代理関係業務を含め、すべての依頼を拒んではならない。
ウ. 土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続についての代理は、いわゆる認定を受けた土地家屋調査士が、弁護士が同一の依頼者から受任している事件に限り、行うことができる。
エ. 土地家屋調査士でない者は、原則として、不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査又は測量を業とすることができない。
オ. 土地家屋調査士でない者は、土地家屋調査士又はこれに紛らわしい名称を用いてはならない。
答え：
正しいものは、ウ・エ・オの3個である。
解説：
アは誤りである。土地家屋調査士の登録は、土地家屋調査士法第8条により、日本土地家屋調査士会連合会に備える土地家屋調査士名簿に登録を受けて行う。登録事務を行うのは法務局又は地方法務局の長ではなく、連合会である。司法書士などとは登録機関の建付けが異なる点に注意が必要である。
イは誤りである。依頼に応ずる義務（応諾義務）は同法第22条が定めるが、その対象から、筆界特定の手続についての代理（第3条第1項第4号の業務）及びこれに関する相談、並びに民間紛争解決手続代理関係業務は除外されている。これらは正当な事由がなくても拒むことができる。「すべての依頼を拒んではならない」とする点が誤りである。
ウは正しい記述である。民間紛争解決手続（いわゆるADR）の代理（第3条第1項第7号）は、同条第2項の要件を満たす土地家屋調査士、すなわち法務大臣が定める研修を修了し能力の認定を受けた、いわゆる認定土地家屋調査士に限られる。さらにその対象は「土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争」に係るものに限定され、かつ弁護士が同一の依頼者から受任している事件に限り行うことができる。
エは正しい記述である。同法第68条第1項は、土地家屋調査士会に入会している土地家屋調査士又は土地家屋調査士法人でない者が、第3条第1項各号に掲げる業務（鑑定など一部を除く）を業とすることを原則として禁止している（弁護士や、他の法律に別段の定めがある場合などの例外がある）。
オは正しい記述である。同法第68条第3項は、土地家屋調査士でない者が土地家屋調査士又はこれに紛らわしい名称を用いることを禁止している。
問題：
土地の分筆の登記及び合筆の登記に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、相隣関係（民法）上の論点は考慮しないものとする。
ア. 所有権の登記がある甲土地と、所有権の登記がない乙土地とは、たとえ表題部所有者と所有権の登記名義人とが同一人であっても、これらを合筆する登記を申請することはできない。
イ. 合筆の制限の例外として合筆後の土地の登記記録に登記することができる権利は不動産登記法の委任を受けた政令で定められており、承役地についてする地役権の登記がある土地は、これに該当するため合筆することができる。
ウ. 登記官は、表題部所有者又は所有権の登記名義人による申請がない場合であっても、一筆の土地の一部が別の地目となり、又は地番区域を異にするに至ったときは、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない。
エ. 承役地についてする地役権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において、地役権設定の範囲が分筆後の土地の一部であるときは、当該地役権設定の範囲を証する地役権者が作成した情報又は当該地役権者に対抗することができる裁判があったことを証する情報及び地役権図面を提供しなければならない。
オ. 分筆の登記を申請する場合に提供する分筆後の土地の地積測量図には、分筆線を明らかにして分筆後の各土地のみを表示し、これに符号を付すれば足り、分筆前の土地を図示することを要しない。
答え：
誤っているものは、イ・オの2個である。
解説：
ア（正しい）。合筆の登記の制限を定める不動産登記法41条5号は、「所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記」を制限の対象として掲げている。同号は所有者が同一であるか否かを問わない仕組みであり、所有権の登記の有無が相違する以上、これらを合筆することはできない（先に乙土地につき所有権の保存の登記等をして両土地の登記の状態をそろえる必要がある）。よって本記述は正しい。
イ（誤り）。合筆の制限の例外（合筆後の土地の登記記録に登記することができる権利がある土地を制限から除外する仕組み）を定めるのは、不動産登記法41条6号の委任を受けた「法務省令」であり、政令ではない。具体的には不動産登記規則105条がこれを定める。承役地についてする地役権の登記がある土地が例外に当たる点（同条1号）自体は正しいが、根拠を「政令」とする部分が条文と異なるため、本記述は誤りである。なお同条には、登記の目的・受付の年月日及び受付番号・登記原因及びその日付が同一の担保権の登記がある土地等も掲げられている。
ウ（正しい）。不動産登記法39条2項は、登記官は同条1項の申請がない場合であっても、一筆の土地の一部が別の地目となり、又は地番区域を異にするに至ったときは、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない旨を定める。同項は「しなければならない」として職権発動を義務付けており、対象は分筆の登記である。これに対し、第14条1項の地図を作成するため必要があると認めるときに、表題部所有者又は所有権の登記名義人の異議がないときに限り職権で分筆又は合筆の登記をすることが「できる」とするのは同条3項であって、両者は要件・効果を異にする。本記述は2項の内容として正しい。
エ（正しい）。承役地についてする地役権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において、地役権設定の範囲が分筆後の土地の一部であるときは、不動産登記令別表八の項の添付情報欄により、当該地役権設定の範囲を証する地役権者が作成した情報（又は当該地役権者に対抗することができる裁判があったことを証する情報）及び地役権図面を提供しなければならない。地役権図面を範囲を証する情報とあわせて提供する点が、条文上の要求どおりである。本記述は正しい。
オ（誤り）。不動産登記規則78条は、分筆の登記を申請する場合に提供する分筆後の土地の地積測量図には、「分筆前の土地を図示し、分筆線を明らかにして分筆後の各土地を表示し、これに符号を付さなければならない」と定める。すなわち、分筆後の各土地を表示するだけでは足りず、分筆前の土地を図示することも要求されている。本記述は「分筆前の土地を図示することを要しない」とする点で誤りである。
問題：
平面直角座標系において、既知点Aに器械を据え、新点B及び新点Cを放射法により観測した。Aの座標値、各方向の方位角及び平面距離は次のとおりであった。このとき、新点Bと新点Cとの間の平面距離として最も近いものはどれか。なお、座標値はX軸を北方向、Y軸を東方向にとり、関数電卓を使用してよい。
- 点Aの座標値 X = +120.000 m、Y = +250.000 m
- 方位角 $T_{AB}$ = 60°00′00″、平面距離 $S_{AB}$ = 80.000 m
- 方位角 $T_{AC}$ = 150°00′00″、平面距離 $S_{AC}$ = 60.000 m
ア. 80.000 m
イ. 90.000 m
ウ. 100.000 m
エ. 110.000 m
オ. 120.000 m
答え：
最も近いものは、ウ（100.000 m）である。
解説：
放射法では、既知点の座標値に、方位角と平面距離から求めた座標増分を加えて新点の座標値を計算する。座標増分は、X軸を北・Y軸を東にとるとき次式で表される。
$$\Delta X = S \cos T, \qquad \Delta Y = S \sin T$$
まず点Bの座標値を求める。
$$X_B = X_A + S_{AB}\cos T_{AB} = 120.000 + 80.000 \times \cos 60° = 120.000 + 80.000 \times 0.500000 = 160.000$$
$$Y_B = Y_A + S_{AB}\sin T_{AB} = 250.000 + 80.000 \times \sin 60° = 250.000 + 80.000 \times 0.866025 = 319.282$$
次に点Cの座標値を求める。
$$X_C = X_A + S_{AC}\cos T_{AC} = 120.000 + 60.000 \times \cos 150° = 120.000 + 60.000 \times (-0.866025) = 68.038$$
$$Y_C = Y_A + S_{AC}\sin T_{AC} = 250.000 + 60.000 \times \sin 150° = 250.000 + 60.000 \times 0.500000 = 280.000$$
求めた2点の座標から、BとCの間の平面距離を逆計算する。座標増分は次のとおりである。
$$\Delta X_{BC} = X_C - X_B = 68.038 - 160.000 = -91.962$$
$$\Delta Y_{BC} = Y_C - Y_B = 280.000 - 319.282 = -39.282$$
したがって平面距離は次のように求められる。
$$S_{BC} = \sqrt{\Delta X_{BC}^{,2} + \Delta Y_{BC}^{,2}} = \sqrt{(-91.962)^2 + (-39.282)^2} = \sqrt{8456.99 + 1543.08} = \sqrt{10000.07} \approx 100.000 \ \text{m}$$
よって、最も近いものはウの100.000 mである。
検算として、両座標増分がともに負であることから、点Cは点Bの南西方向に位置する。方位角を逆計算すると、第三象限（ΔX・ΔYともに負）であるため、求める方位角は約 203°07′48″ となる。この方位角と $S_{BC}=100.000$ から座標増分を再計算すると $\Delta X = 100.000\times\cos 203°07′48″ \approx -91.962$、$\Delta Y = 100.000\times\sin 203°07′48″ \approx -39.282$ となり、当初の値と一致する。計算に誤りがないことが確認できる。
問題：
区分建物に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア. 一棟の建物を区分した数個の区分建物が一括して新築された場合において、いずれかの区分建物についての表題登記を申請するときは、他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
イ. アの場合において、区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、その表題登記を申請することができる。
ウ. 区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権の保存の登記を申請することができる。
エ. ウの場合において、当該区分建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得ることを要しない。
オ. 区分建物が登記された敷地利用権であって専有部分と分離して処分することができないものを有するときは、その敷地権は、建物の表示に関する登記の登記事項となる。
答え：
正しいものは、ア・イ・ウ・オの4個である。
解説：
アは正しい記述である。不動産登記法第48条第1項は、一棟の建物が新築された場合等において、区分建物についての表題登記の申請は、当該一棟に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならないと定めている。区分建物は一棟全体を一体として登記記録に表す必要があるためである。
イは正しい記述である。同条第2項により、区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって表題登記を申請することができる。アの「併せてしなければならない」（義務）と、イの「申請することができる」（任意の代位）とで規律の性質が異なる点に注意する。
ウは正しい記述である。同法第74条第2項は、区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権の保存の登記を申請することができると定めている。これは、敷地権付き区分建物のように分譲段階で所有権が移転していく実態に対応した、区分建物に特有の例外である。
エは誤りである。同法第74条第2項後段は、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならないと定めている。承諾を要しないとする点が誤りである。
オは正しい記述である。同法第44条第1項第9号は、区分建物が登記された敷地利用権であって専有部分と分離して処分することができないもの（敷地権）を有するときは、その敷地権を建物の表示に関する登記の登記事項とする旨を定めている。敷地権は「登記された」敷地利用権であることが要件である点も押さえておく。
出題分野の振り分け
- 第1問：不動産登記法（表示に関する登記）── 建物の分割・区分・合併の登記の申請適格と合併の制限（法第54条・第56条）
- 第2問：土地家屋調査士法 ── 登録、依頼応諾義務、ADR代理の要件、非調査士の業務制限・名称使用制限（法第3条・第8条・第22条・第68条）
- 第3問：不動産登記法（表示に関する登記）── 土地の分筆・合筆の登記の申請適格・合筆の制限と例外・職権分筆・地役権図面・地積測量図（法第39条・第41条、令別表八の項、規則第78条・第105条）
- 第4問：測量計算（放射法・座標の逆計算）── 放射法による新点座標の算出と2点間距離の逆計算（計算問題）
- 第5問：不動産登記法（区分建物）── 表題登記の一括申請と代位、所有権保存登記の特例、敷地権の登記事項（法第44条・第48条・第74条）