問題： 土地の地目に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
ア 地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地など全部で23種類に区分して定める。
イ 地目の認定は、登記の申請の時における土地の現況及び利用目的に重点を置いて行う。
ウ 地目は、土地の主な用途によって定めるものであるから、一筆の土地に2以上の用途があるときは、それぞれの用途に応じて2以上の地目を併記する。
エ ゴルフ場・運動場・遊園地など、不動産登記規則99条に掲げられたいずれの地目にも該当しない土地は、雑種地として取り扱う。
オ 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地は、宅地として取り扱う。
答え： ウ
解説： 地目は、土地の表示に関する登記事項のうち基本的な要素であり、その種類・認定基準は土地家屋調査士業務の前提知識である。不動産登記規則99条と不動産登記事務取扱手続準則68条・69条の規律を整理する。
ア 正しい。不動産登記規則99条は、「地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする」と規定し、全23種類の地目を列挙している。
イ 正しい。地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置いて認定する（不動産登記事務取扱手続準則68条柱書）。これを現況主義といい、登記記録上の従前の地目や所有者の主観的な利用意図のみによって認定するのではなく、現地の実際の利用状況を基礎として判断する。
ウ 誤り。不動産登記規則99条は「土地の主な用途により」地目を定めると規定しており、一筆の土地には一つの地目しか定めることができない（一筆一地目の原則）。一筆の土地に複数の用途がある場合は、その主たる用途によって一つの地目を認定するのであって、2以上の地目を併記することはできない。本選択肢は地目の併記を認める点で誤りである。
エ 正しい。不動産登記事務取扱手続準則69条7号は、ゴルフ場・遊園地・運動場のように、建物の敷地以外の土地の利用を主とし建物がこれに附随する程度のものについては、その全体を一団として雑種地とする旨を定めている（道路・溝等で判然と区分できる建物敷地の部分を宅地として区別できる場合を除く）。雑種地は、不動産登記規則99条に列挙された他の22種類のいずれにも該当しない土地の受け皿となる地目である。
オ 正しい。不動産登記事務取扱手続準則68条3号は、「宅地」を「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定めている。建物が現に存在する敷地のみならず、その建物の効用を果たすために必要な範囲の土地も宅地に含まれる。
地目は、①不動産登記規則99条が定める23種類であること、②認定は現況主義によること（準則68条）、③一筆一地目の原則により一筆に複数の地目を併記できないこと、を整理して押さえたい。
問題： 土地家屋調査士の補助者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
ア 土地家屋調査士は、その業務の補助をさせるため、補助者を置くことができる。
イ 土地家屋調査士は、補助者を置いたときは、遅滞なく、その旨を当該土地家屋調査士の事務所の所在地を管轄する登記所に届け出なければならない。
ウ 土地家屋調査士は、補助者を置かなくなったときも、遅滞なく、その旨を届け出なければならない。
エ 補助者は、土地家屋調査士の業務の補助を行う者であって、補助者が単独で不動産の表示に関する登記の申請手続の代理を業として行うことはできない。
オ 補助者を置くことは、土地家屋調査士の義務ではなく、補助者を置かずに土地家屋調査士が単独で業務を行うことも妨げられない。
答え： イ
解説： 補助者の制度は、土地家屋調査士法施行規則23条に定められている。条文の文言と、補助者の位置づけ（業務独占との関係）を正確に押さえる必要がある。
ア 正しい。土地家屋調査士法施行規則23条1項により、「調査士は、その業務の補助をさせるため補助者を置くことができる」とされている。補助者は、測量の補助、官公署での資料の取得、現地での境界標の探索など、土地家屋調査士の業務を補助する者である。
イ 誤り。補助者を置いたときの届出先は、登記所ではなく、当該土地家屋調査士が所属する土地家屋調査士会である。土地家屋調査士法施行規則23条2項は、補助者を置いたときは、遅滞なく、その旨を所属する土地家屋調査士会に届け出なければならない旨を定めている。届出先を登記所とする本選択肢は誤りである。
ウ 正しい。補助者を置かなくなったときも、遅滞なく、その旨を所属する土地家屋調査士会に届け出なければならない（土地家屋調査士法施行規則23条2項）。補助者を置いた場合と置かなくなった場合の双方について届出義務が課されている。
エ 正しい。補助者は、あくまで土地家屋調査士の業務を補助する者にとどまる。不動産の表示に関する登記の申請手続の代理等は、土地家屋調査士又は土地家屋調査士法人でない者が業として行うことが禁止されており（土地家屋調査士法68条1項、業務独占）、補助者が単独でこれらの独占業務を業として行うことはできない。
オ 正しい。施行規則23条1項は補助者を「置くことができる」と定めるにとどまり、補助者の設置を義務付けるものではない。土地家屋調査士が補助者を置かずに単独で業務を行うことも当然に認められる。
補助者については、①施行規則23条により補助者を置くことが「できる」こと（任意であること）、②補助者を置いたとき・置かなくなったときは遅滞なく所属の土地家屋調査士会に届け出ること、③補助者は独占業務を単独で業として行えないこと、を整理して押さえたい。
問題： 隣地の竹木の枝及び根が境界線を越えた場合の取扱いに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
ア 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、土地の所有者は、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
イ 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、土地の所有者は、自らその根を切り取ることができる。
ウ 隣地の竹木の枝が境界線を越える場合において、竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないときは、土地の所有者は、その枝を自ら切り取ることができる。
エ 隣地の竹木の根が境界線を越える場合には、土地の所有者は、まず竹木の所有者に対しその根を切り取るよう催告し、相当の期間内に切取りがされないときに限り、自らその根を切り取ることができる。
オ 竹木が数人の共有に属する場合において、その枝が境界線を越えるときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。
答え： エ
解説： 越境した竹木の枝・根の取扱いは、令和3年の民法改正（令和3年法律第24号、令和5年4月1日施行）で見直された相隣関係の論点である。枝と根とで取扱いが異なる点が出題の核心となる。
ア 正しい。民法233条1項により、土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。枝については、原則として竹木の所有者に切除させるという建前が維持されている。
イ 正しい。民法233条4項により、隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、土地の所有者は、その根を切り取ることができる。根については、土地の所有者が自ら切り取ることが認められている。
ウ 正しい。民法233条3項1号により、竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないときは、土地の所有者は、その枝を自ら切り取ることができる。これは令和3年改正で新設された規律で、ほかに同項2号（竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき）、3号（急迫の事情があるとき）も自ら切り取ることができる場合として定められている。
エ 誤り。民法233条4項は、隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、土地の所有者がその根を切り取ることができると定めるのみであり、根の切取りについては催告などの手続を経ることを要しない。枝の自力切除には催告等の要件（同条3項）が課されるのに対し、根は催告を経ずに直ちに切り取ることができる。本選択肢は根の切取りに催告を要するとする点で誤りである。
オ 正しい。民法233条2項により、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。これも令和3年改正で新設された規律で、共有者の一人の判断で越境した枝を切り取ることを認めるものである。
枝と根の取扱いの違いは、①枝は原則として竹木の所有者に切除させる（233条1項）が、催告等の要件を満たせば自ら切り取れる（同条3項）、②根は催告を要せず直ちに切り取ることができる（同条4項）、③共有竹木の枝は各共有者が切り取れる（同条2項）、と整理して押さえたい。
問題： 平面直角座標系における四角形ABCDの各筆界点の座標値が次のとおりであるとき、四角形ABCDの周長（筆界点A→B→C→D→Aを順にたどった筆界点間の距離の合計）を求めよ（単位はメートル、小数点以下第3位まで）。
| 筆界点 | X座標 | Y座標 |
|---|---|---|
| A | 0.000 | 0.000 |
| B | 30.000 | 40.000 |
| C | 78.000 | 76.000 |
| D | 48.000 | 36.000 |
答え： 220.000 m
解説： 2点間の距離は、両点の座標差を用いて三平方の定理により求める。地積測量図には筆界点間の距離を記載しなければならない（不動産登記規則77条1項6号）ため、座標値から筆界点間距離を求める計算は実務に直結する基本論点である。
【2点間の距離の公式】
2点 $P(X_P, Y_P)$、$Q(X_Q, Y_Q)$ 間の距離 $D$ は、次の式で求められる。
$$D = \sqrt{(X_Q - X_P)^2 + (Y_Q - Y_P)^2}$$
【辺ABの距離】
$$D_{AB} = \sqrt{(30.000 - 0.000)^2 + (40.000 - 0.000)^2} = \sqrt{30.000^2 + 40.000^2}$$
$$= \sqrt{900.000 + 1600.000} = \sqrt{2500.000} = 50.000 \ \text{m}$$
【辺BCの距離】
$$D_{BC} = \sqrt{(78.000 - 30.000)^2 + (76.000 - 40.000)^2} = \sqrt{48.000^2 + 36.000^2}$$
$$= \sqrt{2304.000 + 1296.000} = \sqrt{3600.000} = 60.000 \ \text{m}$$
【辺CDの距離】
$$D_{CD} = \sqrt{(48.000 - 78.000)^2 + (36.000 - 76.000)^2} = \sqrt{(-30.000)^2 + (-40.000)^2}$$
$$= \sqrt{900.000 + 1600.000} = \sqrt{2500.000} = 50.000 \ \text{m}$$
【辺DAの距離】
$$D_{DA} = \sqrt{(0.000 - 48.000)^2 + (0.000 - 36.000)^2} = \sqrt{(-48.000)^2 + (-36.000)^2}$$
$$= \sqrt{2304.000 + 1296.000} = \sqrt{3600.000} = 60.000 \ \text{m}$$
【周長】
$$D_{AB} + D_{BC} + D_{CD} + D_{DA} = 50.000 + 60.000 + 50.000 + 60.000 = 220.000 \ \text{m}$$
【ポイント】
- 座標差は引く順序によって符号が変わるが、距離の計算では2乗するため符号は結果に影響しない
- 本問の各辺は、座標差が(30, 40)・(48, 36)などの3:4:5の整数比となるよう設定されており、平方根が整数で求まる。実務では端数のある値となるため、関数電卓で平方根を処理する
- 周長の計算では、たどる経路が閉合するよう、最後の辺（DからAへ戻る辺）を計算に含めることを忘れないこと
筆界点間の距離は地積測量図の必要的記載事項（不動産登記規則77条1項6号）であり、座標値から距離を求める計算は座標求積とあわせて確実に運用できるようにしておきたい。
問題： 建物の床面積に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
ア 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により定める。
イ 区分建物にあっては、建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により定める。
ウ 建物の床面積は、平方メートルを単位として定め、1平方メートルの100分の1未満の端数は切り捨てる。
エ 建物の床面積は、不動産登記法上も建築基準法上も同一の方法で算定されるため、登記記録上の床面積と建築確認に係る床面積とは常に一致する。
オ 区分建物の床面積を内側線で囲まれた部分により定めるのは、専有部分の範囲を内法（うちのり）によって把握する区分所有法上の専有部分の床面積の考え方と整合させるためである。
答え： エ
解説： 建物の床面積の算定方法は、不動産登記規則115条に定められている。一般建物と区分建物で測定線が異なる点が出題の中心となる。
ア 正しい。不動産登記規則115条により、建物（区分建物を除く一般の建物）の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積によって定める。一般建物では壁の厚みの中心を結んだ線（中心線・壁芯）で測る。
イ 正しい。不動産登記規則115条かっこ書きにより、区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積によって床面積を定める。区分建物では、壁の内側の面（内側線・内法）で測る点が一般建物と異なる。
ウ 正しい。不動産登記規則115条により、床面積は平方メートルを単位として定め、1平方メートルの100分の1未満の端数は切り捨てる。
エ 誤り。建物の床面積の算定方法は、不動産登記法令（不動産登記規則115条）と建築基準法令とで必ずしも同一ではない。たとえば、登記実務上は中心線又は内側線によって測るが、その対象とする部分の取り方や算入の運用は両法令で異なり得るため、登記記録上の床面積と建築確認に係る床面積とが一致しないことがある。「常に一致する」とする本選択肢は誤りである。
オ 正しい。区分建物の床面積を内側線で囲まれた部分によって定めるのは、専有部分の範囲を内法によって把握する考え方と整合させるためである。区分建物（マンションの専有部分など）の取引・課税の実態に即して、実際に使用できる内側の面積で床面積を表示するものである。
建物の床面積は、①一般建物は中心線（壁芯）、区分建物は内側線（内法）で測ること、②平方メートルを単位とし1平方メートルの100分の1未満を切り捨てること、③不動産登記法上の床面積と建築基準法上の床面積は必ずしも一致しないこと、を整理して押さえたい。
出題分野の振り分け
| 問題 | 科目 | 主な根拠条文・事項 |
|---|---|---|
| 第1問 | 不動産登記法（表示） | 不動産登記規則99条（地目23種類）、不動産登記事務取扱手続準則68条・69条（現況主義・宅地の定義・雑種地の取扱い）、一筆一地目の原則 |
| 第2問 | 土地家屋調査士法 | 土地家屋調査士法施行規則23条1項・2項（補助者を置くことができること・所属土地家屋調査士会への届出）、土地家屋調査士法68条1項（業務独占） |
| 第3問 | 民法（相隣関係） | 民法233条1項・2項・3項・4項（越境した竹木の枝の切除・根の切取り、令和3年法律第24号・令和5年4月1日施行） |
| 第4問 | 測量計算（座標からの距離計算） | 2点間距離の公式 $D=\sqrt{(X_Q-X_P)^2+(Y_Q-Y_P)^2}$、不動産登記規則77条1項6号（筆界点間の距離） |
| 第5問 | 作図・書式（建物の床面積） | 不動産登記規則115条（一般建物＝中心線／区分建物＝内側線、平方メートル・端数処理） |