第1問（不動産登記法・合筆登記）

問： 同一の所有権の登記名義人による隣接する2筆の土地について、一方には抵当権の登記があり、他方には抵当権の登記がない場合、両土地について合筆の登記を申請することができる。

答： ×

解説： 不動産登記法41条は、合筆の登記をすることができない土地を列挙している。同条6号は、「所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地（合筆後の土地の登記事項として権利関係が同一の状態となるものとして法務省令で定めるものを除く）」を合筆制限事由としている。

不動産登記規則105条は、この「法務省令で定めるもの」として、

  • 承役地についてする地役権の登記
  • 担保権の登記であって、登記の目的・登記原因・受付年月日・受付番号・登記名義人・債権額・利息その他の登記事項のすべてが同一であるもの
  • 鉱害賠償登記等

を定める。本問のように一方の土地にのみ抵当権の登記がある場合、両土地で抵当権の登記事項が同一とはならないため、合筆の登記は申請できない。

なお、同条1号〜5号の制限事由も体系的に整理しておきたい。

号 制限事由
1号 相互に接続しない土地
2号 地目または地番区域が相互に異なる土地
3号 表題部所有者または所有権の登記名義人が相互に異なる土地
4号 表題部所有者または所有権の登記名義人の持分が相互に異なる土地
5号 所有権の登記がある土地と所有権の登記がない土地
6号 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地（例外あり：規則105条）

特に5号は、登記の有無の差異を捉える点で実務上見落とされやすい。

第2問（土地家屋調査士法・利益相反）

問： 土地家屋調査士は、すでに依頼を受けて筆界特定の手続代理を行っている事件について、その手続の相手方となる隣接地所有者からも同一の事件について依頼を受けようとする場合、当事者双方の同意があれば受任することができる。

答： ×

解説： 土地家屋調査士法22条の2（業務を行い得ない事件）は、調査士の業務上の利益相反を規律する。条文は次の構造を取る。

  • 第1号：相手方の協議を受けて賛助し、またはその依頼を承諾した事件 → 受任不可（同意による例外なし）
  • 第2号：相手方の協議を受けた事件で、その協議の程度・方法が信頼関係に基づくと認められるもの → 受任不可（同意による例外なし）
  • 第3号：第1号に掲げる事件として受任している事件の相手方からの依頼による他の事件 → 依頼者の同意があれば例外的に受任可

本問の事案は、すでに依頼を受けて筆界特定の手続代理を行っている同一の事件について、相手方となる隣接地所有者から依頼を受けようとするケースである。これは第1号本文「相手方の依頼を承諾した事件」に該当し、当事者双方の同意があっても受任することはできない。

第3号の同意による例外規定は、あくまで「他の事件」（同一事件ではない別件）に限られる。本問のように「同一の事件」については、第1号本文の対象として絶対的に受任不可と整理される。本問の「当事者双方の同意があれば」という記述は、第1号本文の同意例外なし規定に反するため誤りである。

なお、調査士法22条の2は弁護士法25条の利益相反規定と類似の構造を持つ。筆界特定の手続代理（調査士法3条1項4号・5号）は、認定土地家屋調査士のみが行える業務（調査士法3条2項）であり、業務範囲と利益相反規定をセットで押さえておきたい。

筆界特定の手続代理（調査士法3条1項4号・5号）は、認定土地家屋調査士のみが行える業務（調査士法3条2項）であり、業務範囲の確認も併せて押さえておきたい。

第3問（民法・相隣関係）

問： 隣地の竹木の枝が境界線を越えて侵入している場合、令和5年4月1日施行の改正民法233条のもとでは、隣地所有者に対する切除請求の催告をせずとも、土地所有者は当然に自ら枝を切り取ることができる。

答： ×

解説： 民法233条は、令和5年4月1日施行の改正で、越境した枝の切除に関するルールが大きく整理された。改正前は、隣地所有者に対する切除請求権しか定められておらず、自力で切除することはできなかった。

改正後の民法233条3項は、土地所有者が自ら枝を切除できる場合として、以下を限定列挙している。

  1. 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
  2. 竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき
  3. 急迫の事情があるとき

したがって、原則として催告と相当期間の経過がなければ、土地所有者は自ら枝を切除することはできない。本問のように「催告せずとも当然に切除できる」とする記述は、3項各号の例外要件を満たさない限り、改正民法233条3項に反する。

なお、改正民法233条2項は、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者が単独でその枝を切り取ることができる旨を新設している点も併せて押さえたい。改正前は、共有竹木の枝の切除は共有物の変更等にあたるとして共有者全員の同意が必要と解されていたが、改正後は各共有者が単独で切り取ることができる旨が条文上明確化された。

根（民法233条4項）については従前から自ら切り取ることができる扱いで、改正後もこの点は維持されている。

第4問（測量計算・座標法による面積計算）

問： 下表の座標値で示される土地の地積を、座標法により求めよ。

点 X座標（m） Y座標（m）
1 10.000 10.000
2 25.000 15.000
3 30.000 25.000
4 20.000 35.000
5 5.000 25.000

答： 375.000 m²

解説： 座標法（倍横距法）による面積計算は、次の公式による。

$$ A = \frac{1}{2} \left| \sum_{i=1}^{n} x_i (y_{i+1} - y_{i-1}) \right| $$

ここで、$y_0 = y_n$、$y_{n+1} = y_1$ と読み替える。

各点について $x_i(y_{i+1} - y_{i-1})$ を計算する。

  • 点1：$x_1(y_2 - y_5) = 10.000 \times (15.000 - 25.000) = 10.000 \times (-10.000) = -100.000$
  • 点2：$x_2(y_3 - y_1) = 25.000 \times (25.000 - 10.000) = 25.000 \times 15.000 = 375.000$
  • 点3：$x_3(y_4 - y_2) = 30.000 \times (35.000 - 15.000) = 30.000 \times 20.000 = 600.000$
  • 点4：$x_4(y_5 - y_3) = 20.000 \times (25.000 - 25.000) = 20.000 \times 0.000 = 0.000$
  • 点5：$x_5(y_1 - y_4) = 5.000 \times (10.000 - 35.000) = 5.000 \times (-25.000) = -125.000$

合計：

$$ \sum = -100.000 + 375.000 + 600.000 + 0.000 - 125.000 = 750.000 $$

したがって、

$$ A = \frac{1}{2} \times |750.000| = 375.000 \text{ m}^2 $$

【検算】シューレース公式（外積形式）でも検算できる。

$$ A = \frac{1}{2} \left| \sum_{i=1}^{n} (x_i y_{i+1} - x_{i+1} y_i) \right| $$

各項：

  • $x_1 y_2 - x_2 y_1 = 10 \times 15 - 25 \times 10 = 150 - 250 = -100$
  • $x_2 y_3 - x_3 y_2 = 25 \times 25 - 30 \times 15 = 625 - 450 = 175$
  • $x_3 y_4 - x_4 y_3 = 30 \times 35 - 20 \times 25 = 1050 - 500 = 550$
  • $x_4 y_5 - x_5 y_4 = 20 \times 25 - 5 \times 35 = 500 - 175 = 325$
  • $x_5 y_1 - x_1 y_5 = 5 \times 10 - 10 \times 25 = 50 - 250 = -200$

合計：$-100 + 175 + 550 + 325 - 200 = 750$

$A = 750 / 2 = 375.000$ m²

両公式で同値が得られ、結果は 375.000 m² となる。

なお、本試験では関数電卓（プログラム機能なし・2台まで）の持ち込みが認められており、座標法の計算では電卓上で順次積算する手順を再現できることが時間短縮の鍵となる。点の番号付けが時計回りでも反時計回りでも、最終的に絶対値を取るため面積値は同じになる点も押さえておきたい。

第5問（地積測量図・基本三角点等）

問： 地積測量図には、原則として基本三角点等に基づく測量の結果を記載することとされているが、基本三角点等を使用することが困難な地域では、これに準ずる基準点に基づく測量の結果でも足りる。

答： ○

解説： 不動産登記規則77条は、地積測量図の記載事項を定めている。同条1項8号・8号の2に関連して、平成17年改正後の運用では、地積測量図は原則として基本三角点等に基づく測量の結果を記載するものとされる。

「基本三角点等」とは、不動産登記規則10条4項に定義され、

  • 電子基準点
  • 三角点（一等から四等まで）
  • 国土地理院長が告示で定めるもの（公共基準点・街区基準点等）

を指す。

ただし、地域によっては基本三角点等が十分に整備されていない場合や、現地での視通が確保できない場合がある。このような場合には、これに準ずる基準点（地方公共団体が設置する公共基準点等で、基本三角点等と整合性が確認されているもの）に基づく測量の結果を記載することができる、と運用されている。

実務上は、

  • 基本三角点等に基づく測量である場合 → その旨を地積測量図に記載
  • 基本三角点等に基づくものと認められない場合 → その旨を地積測量図に記載（不動産登記規則77条1項8号関係）

という整理になる。

地積測量図の縮尺は、原則として250分の1（不動産登記規則77条2項）であるが、土地の状況により縮尺を変更できる旨も同項に規定されている。境界点間の距離（同条1項5号）、境界標があるときの種類（同条1項9号）の記載要件も併せて押さえておきたい。

なお、街区基準点や公共基準点を使用する場合は、その精度と基本三角点等との連結状況を確認する必要があり、単に近隣にあるからといって使用できるものではない点に注意する。

出題分野の振り分け

問 分野 中心論点 主な根拠条文・先例
第1問 不動産登記法（合筆登記） 合筆制限事由と例外（同一抵当権の登記） 不動産登記法41条、不動産登記規則105条
第2問 土地家屋調査士法 筆界特定代理における利益相反回避 土地家屋調査士法22条の2、3条1項4号・5号
第3問 民法（相隣関係） 越境した竹木の枝の切除権（令和5年改正） 民法233条
第4問 測量計算（座標法） 倍横距法による面積計算と検算 不動産登記規則77条、座標法公式
第5問 地積測量図 基本三角点等とこれに準ずる基準点 不動産登記規則10条4項、77条