この記事の要点
- 不動産の「価格」には、固定資産税評価額・相続税評価額・実勢価格という3種類があり、それぞれ使われる場面が異なる
- 固定資産税評価額は毎年の固定資産税や登録免許税の基準、相続税評価額は相続税・贈与税の基準、実勢価格は実際の売買価格
- どの「価格」の話をしているかを混同すると、税額や登記費用の見込みがずれる原因になる
「この土地、いくらなんですか？」という質問に、実は一つの答えでは足りないことがあります。不動産には**目的によって使い分けられる複数の「価格」**が存在するためです。
3種類の「価格」
固定資産税評価額は、市区町村が個々の不動産について定める評価額で、毎年の固定資産税・都市計画税の計算基準になるほか、相続登記などの登録免許税の計算にも使われます。3年に1度、評価替えが行われます。
相続税評価額は、相続税・贈与税を計算するときに使う評価額です。土地は主に「路線価方式」（国税庁が公表する道路ごとの単価をもとに計算する方法）または「倍率方式」（固定資産税評価額に地域ごとの倍率を掛ける方法）のどちらかで評価されます。実際の路線価の調べ方や計算過程は専門的な作業になるため、正確な評価額が必要な場合は税理士への相談をおすすめします。
実勢価格は、実際に市場で売買されるときの価格です。周辺の取引事例や需給関係によって変動し、上記2つの評価額とは一致しないのが通常です。なお、固定資産税評価額や相続税評価額は、国が公表する標準的な地価である**公示価格（公示地価）**を基準に、固定資産税評価額はおおむね7割、相続税評価額（路線価方式）はおおむね8割を目途に設定されています。公示価格は実際の市場価格に近い水準をめざして定められますが、個別の取引では実勢価格とずれることもあるため、あくまで目安と考えておくのが安全です。
なぜ混同すると困るのか
たとえば相続登記の際、「土地の評価額」という言葉だけでは、固定資産税評価額の話なのか、相続税評価額の話なのかが分かりません。相続登記の登録免許税免税措置のように、金額基準が絡む制度では、どの評価額を基準にしているかを正しく押さえることが欠かせません。また、不動産を売却するときの参考にすべきは実勢価格であり、固定資産税評価額をそのまま売却価格の目安にしてしまうと、実態とずれた見込みになることがあります。
執筆時点（2026年07月）の制度に基づく一般的な解説です。評価額の具体的な調べ方や税額計算は、税理士など専門家に確認することをおすすめします。
まとめ
不動産の「価格」には、固定資産税評価額・相続税評価額・実勢価格という3つの顔があります。それぞれの用途を理解しておくと、相続や登記の場面で数字を見誤りにくくなります。具体的な評価額の確認や税額の計算については、お近くの司法書士にご相談ください。