引っ越し、結婚、離婚、子の独立。人生のなかで「住所が変わる」場面はたくさんあります。住民票を移せばひと安心──と思いがちですが、もしあなたが家や土地の名義人になっているなら、もうひとつ忘れてはいけない手続きがあります。

それが**「住所変更登記」**です。正式には「登記名義人住所変更登記」「登記名義人表示変更登記」と呼ばれる、不動産の登記簿に書かれた所有者の住所を書き換える手続きのことです。

この住所変更登記、これまでは「やってもやらなくても自由」だったのですが、令和8年4月1日（つまり先月）から、申請が義務になりました。違反すると過料の対象にもなります。今回は、この新しい義務化の内容を一般の方向けに整理しておきます。

なぜ義務化されたのか

きっかけは、全国で広がっている「所有者不明土地」の問題です。登記簿上の住所に通知を送っても本人に届かない、相続で名義人が亡くなっているのに登記が更新されていない──そういう土地が日本全体で九州の面積に匹敵するほどあると言われてきました（国土交通省「所有者不明土地問題研究会」報告等）。

そこで、令和3年（2021年）に不動産登記法が大きく改正され、次の2つの義務化が決まりました。

  • 相続登記の義務化（令和6年4月1日施行・施行済み）
  • 住所等の変更登記の義務化（令和8年4月1日施行・先月から）

今回のテーマは後者にあたります。

何が義務になったのか

新しいルールはとてもシンプルです。

住所や氏名が変わったら、その変更日から2年以内に、登記の名義の住所・氏名を変更する申請をしなければならない （不動産登記法76条の5）

対象になるのは、不動産（土地・建物）の登記簿に名前が載っている人＝登記名義人です。たとえば次のような場面で義務が発生します。

  • 持ち家を所有する人が引っ越して住民票を移した
  • 結婚して氏（苗字）が変わった
  • 相続で取得した不動産があるが、その後自分の住所が変わった
  • 会社（法人）が本店を移転した

これらに該当する場合、住所や氏名が変わった日から2年以内に、住所変更登記（または氏名変更登記）の申請をする必要があります。

「うっかり」していると過料の対象に

正当な理由なく義務を果たさなかった場合、5万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条2項）。

「過料（かりょう）」というのは、刑事罰の「罰金」とは違って前科にはなりませんが、行政上のペナルティとして裁判所が決定し、納付しなければならないお金です。金額は最大5万円ですが、決して軽い負担ではありません。

過去の変更も「先月からの2年カウント」で対象に

ここが特に注意してほしいポイントです。

施行日（令和8年4月1日）よりも前に住所や氏名が変わっていた人も、義務化の対象になります。その場合は、

令和8年4月1日から2年以内（つまり令和10年〈2028年〉3月31日まで）に申請すればよい

という経過措置が置かれています（改正法附則）。

つまり、

  • 10年前に引っ越した
  • 5年前に結婚して苗字が変わった
  • 3年前に親から相続で取得した不動産があり、その後自分の住所も変わっている

──こうした方も、令和10年3月までに住所・氏名変更の登記を済ませる必要があります。

「昔の話だから関係ない」とは思わずに、今のうちに登記簿を確認しておくことをおすすめします。

申請しなくても登記される仕組みもできました

「2年以内に申請」と言われても、「日常に追われて、つい忘れてしまう」「不動産が複数あって把握しきれない」という方も多いはずです。

そこで、改正法では登記官が職権で住所を変更する仕組みが新しく作られました（不動産登記法76条の6）。

具体的には、登記名義人があらかじめ法務局に検索用情報（氏名・住所・生年月日・メールアドレス等）を申し出ておくと、住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）と連携して登記官側で異動を把握し、本人の確認を取ったうえで職権で住所変更登記をしてくれる、というものです。

法人の場合は商業登記とのリンクで、商業登記簿上の本店移転情報を使って職権変更されます。

ただし、検索用情報の申出には本人の事前申出が必要です。自動的に全員が対象になるわけではないので、活用するには手続きが必要になります。

「自分でできる？」「司法書士に頼む？」の判断

住所変更登記の申請は、ご自身でやることもできます。一般的に必要な書類は次のとおりです（典型的なケース）。

  • 登記申請書
  • 住民票の写し（住所異動の経緯がわかるもの）
  • 氏名変更を伴う場合は戸籍謄本など
  • 登録免許税：不動産1個につき1,000円

書類自体はそれほど多くありません。ただし、次のようなケースでは少し慎重に進めた方が安心です。

  • 不動産が複数ある（土地と建物、別の所在地に複数の土地があるなど）
  • 複数回引っ越している（住所のつながりが住民票だけでたどれない）
  • 戸籍の改製・転籍がある
  • 会社（法人）の本店移転と絡む

複数の不動産を別々の法務局に申請しなければならない場合や、住民票だけでは過去の住所がつながらない場合（除票の保存期間切れ等）には、追加で戸籍の附票や別の証明書類が必要になります。判断に迷うときは、お近くの司法書士にご相談ください。

まとめ

  • 令和8年4月1日から住所変更登記が義務化された
  • 住所・氏名が変わった日から2年以内に申請が必要
  • 施行前の変更も対象。令和10年（2028年）3月31日までに対応を
  • 違反すると5万円以下の過料
  • 検索用情報を申し出ておけば、職権で登記してもらえる仕組みもある

「持ち家がある」「相続で不動産をもらったことがある」という方は、まずご自身の登記簿の記載内容（住所・氏名）と現在の住民票を照らし合わせてみてください。ズレがあれば、それは2年以内に解消しておきたいポイントです。

ご不明な点があれば、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】住所変更登記と職権変更の実務

ご注意 以下は執筆時点（2026年5月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。

ここからは、住所変更登記義務化の運用について、不動産登記実務の観点から少し掘り下げます。

検索用情報の申出──「既存名義人の任意申出」と「新規申請時の提供」の二系統

不動産登記法76条の6に基づく検索用情報の運用は、ひとつの仕組みのなかに性格の異なる二系統があります。

①既存の登記名義人による事前の任意申出 すでに登記名義人となっている方が、将来の住所変更登記の手間を省くために、法務局へ検索用情報を事前に届け出ておく手続です。これは任意で、義務ではありません。

②新たに登記名義人になる場面での提供 令和7年4月21日以降、売買・贈与・相続等で新たに所有権の登記名義人となる場合は、登記申請の際に検索用情報を併せて提供する運用が始まっています。

いずれも、申出・提供をしておくと、住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の異動情報を介して登記官側で住所変更を把握し、本人確認の手続を経たうえで職権で住所変更登記をしてくれます。

実務的に押さえておきたいポイントは次のとおりです。

  • 申出・提供時に届け出る情報は、氏名・氏名のフリガナ・住所・生年月日・メールアドレス等
  • 住基ネット側で住所異動が検知されたら、登記官から本人（メール等）に通知が届き、本人が回答した上で職権変更される運用が想定されています
  • 既存の登記名義人による事前申出は、新たな登記申請（売買・相続・贈与等）に併せて行うこともできます

検索用情報を申し出ておくと、引っ越しのたびに自分で住所変更登記を申請する手間が省けます。ただし、既存の登記名義人については申し出ていなければ自動的に対象になるわけではない点に注意が必要です。

法人は令和6年4月から先行して職権変更が可能に

法人（会社・一般社団法人・医療法人等）の場合、令和6年（2024年）4月1日に施行された改正によって、不動産登記簿に会社法人等番号を記録できる仕組みが整いました。これにより、商業登記簿または法人登記簿の本店移転情報と連動して、不動産登記の名義人住所も登記官の職権で変更される運用が始まっています。

ただし、会社法人等番号が登記簿に記録されていない法人については、当面は本店移転のたびに従来どおりの住所変更登記を申請する必要があります。新たな登記申請の機会に会社法人等番号を併せて申し出ることで、以後の職権変更の対象になります。

個人向けの「検索用情報の申出」（令和8年4月1日施行）と、法人向けの「会社法人等番号の記録」（令和6年4月1日施行）は、施行日も対象範囲も別ですが、目的は同じ「登記名義人の異動情報を登記簿に反映しやすくする」ことにあります。

申請の単位と登録免許税──まとめて申請する効果

住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一・第1号（14）の登記名義人の表示変更）。

ここでいう「不動産1個」は、土地1筆・建物1個を単位として数えます。土地が3筆あれば3,000円、土地2筆＋建物1個なら3,000円という計算です。

実務上の論点は、複数の不動産が同一の管轄法務局にあるか、別管轄にまたがるかです。

  • 同一管轄であれば、1件の申請でまとめて住所変更登記をすることができ、書類準備も住民票の通数も1セットで済みます
  • 別管轄にまたがる場合は、原則として管轄ごとに申請が必要です（不動産登記法6条）。それぞれに登録免許税がかかります

「自宅は東京の物件、相続で取得した土地は地方」というケースでは、2件の申請が必要になります。ご自分で進める場合も司法書士に依頼する場合も、件数と管轄を最初に整理しておくと無駄が減ります。

経過措置の起算──「2年」のカウントの仕方

施行日（令和8年4月1日）よりも前に住所等が変更されていた登記名義人については、施行日から2年以内（令和10年3月31日まで）に申請すれば足りる、という経過措置が置かれています（改正法附則）。

整理すると次のようになります。

住所等の変更時期 申請期限
施行日（令和8年4月1日）より前 令和10年（2028年）3月31日まで
施行日以後 変更日から2年以内

施行日後の変更については、「変更日」の起算点として、住所変更の場合は住民票上の異動日、氏名変更の場合は戸籍上の届出日が想定されていますが、具体的な起算点の取扱いについては、今後の運用通達やQ&Aの内容を踏まえて判断する必要があります。

過料リスクと実務上の催告フローの想定

不動産登記法164条2項では、正当な理由なく申請を怠った場合に5万円以下の過料に処すると規定しています。

ここで実務上の関心は次の点です。

  • 「正当な理由」とは何か：相続登記義務化（令和6年4月施行）については、令和5年9月12日付の法務省民事局長通達（民二第927号）で、相続人が極めて多数で戸籍関係書類の収集に多くの時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合、重病等の事情がある場合、DV被害等で避難を余儀なくされている場合、経済的困窮で費用負担できない場合が「正当な理由」の例示として示されています。住所変更登記についても、執筆時点で同種の運用通達は確認できていないものの、類似の運用が示される可能性があります
  • いきなり過料が科されるのか：法務省の説明によれば、登記官が義務違反を把握しても直ちに裁判所への過料通知を行うのではなく、義務違反者に対して相当の期間を定めて履行を催告し、正当な理由なくその期間内に申請・申出がされない場合に限って裁判所に通知する、という二段階の運用が示されています（住所変更登記についても同様）
  • 過料は裁判所が決定する：非訟事件手続として、裁判所が金額を決めて納付通知をします

つまり「うっかり忘れていたら即5万円」というよりは、催告が来た段階で対応すれば過料を回避できる可能性が高い、というのが現時点の見通しです。ただし、催告を受けてから対応するのは本人の負担が増えますし、その間に相続が発生してしまうと話が複雑になります。早めに整理しておくに越したことはありません。

司法書士に依頼するメリットが大きいケース

最後に、住所変更登記をご自分でやるかどうかの判断基準を、もう少し具体的に挙げておきます。

  • 複数管轄にまたがる：申請書の作成・郵送・住民票の取り直しなど、件数分の手間がかかります
  • 過去の住所がつながらない：住民票の除票は保存期間（現在は150年に延長されていますが、平成26年6月19日以前に除票になったものは保存期間が5年で既に廃棄済みのケースがあります）の問題で、登記簿上の旧住所と現住所が住民票だけでつながらないことがあります。その場合は戸籍の附票を取り寄せて連続性を証明する必要が出てきます
  • 氏名変更を伴う：戸籍謄本（または抄本）の取得・読み解きが必要です
  • 共有不動産で他の共有者の協力が要る：共有者全員が同時に手続きする必要はありませんが、後の権利変動を見据えるなら同時に整理しておく方がスムーズです

これらに該当する場合は、ご自分で進めるよりも、お近くの司法書士に相談する方が結果的に早く・確実に済むことが多くなります。